チョイ勝ち！不動産投資でサラリーマン兼業大家さん

昨日、あまりお目にかからない封書が届きました。

東京地方裁判所民事第２０部、平成２２年（フ）第１３６２２号です。
「くっそ～、回収前に潰れやがったか・・・」とピーンと来ました。

開けてみると案の定、前のオーナーが契約しており、物件購入時から家賃保証契約を引き継いだ賃貸管理会社「エレーム」の破産通知書です。

この会社とは７月一杯で家賃保証契約（又貸しＯＫの賃貸借契約）を解約し、８月から新しく日本財託管理サービスさんに移管することで、移管処理をお願いしていました。

家賃保証契約の解約もそこそこ手間がかかったのですが、解約が決定した後の７月分の家賃を滞納した上、日本財託さんへ送付することになっていた入居者さんとの賃貸借契約書および鍵、さらには解約後に送金されることになっていた敷金約１７万円も未回収のままです。

家賃保証契約の解約決定直後に日本財託さんが賃貸借契約書等の写しをエレーム社に要求、入手してくれていました。
ところが、先日の夏休み中に日本財託さんからメールがあり、「連絡が取れず契約書も鍵も弊社に到着していないため、エレーム社に直接出向いたが会社はもぬけの 殻、自分と同じようにエレーム社の周りをうろうろしていた男性に声をかけたら帝国データバンクの方でした・・・」とのこと。

私も７月の家賃が未回収であったことと、７月３１日明けに移管される敷金が未入金であったことから、夏休み明けのそれこそ昨日今日の週末を利用して、エレー ム社に直接出向くつもりだったのですが、すでに日本財託さんの担当者（女性ですよ！）が出向いても、もぬけのカラだったとの報告があったので、「この後は督 促の内容証明、さらに小額訴訟という段取りだな～」と思っていた矢先です。

破産通知書の中には担当弁護士より賃貸契約書原本と鍵は別途送付する旨が記載されています。あとは債権者集会（なんと１１月です。随分、先ですね～）の案内と破産債権届出書などが同封されています。

私の場合、１ヶ月分の家賃と預かっている敷金の合計約３０万円が破産債権ということになるのだと思います。
しかし、担当弁護士さんからの「ご通知」の文末には、「なお、現時点において予想される破産者の財産状況からすると、破産者がオーナー殿、テナント殿に対 し負担している債務（破産債権となるもの）について、配当ができる見込みが乏しいことをご承知おきください。」とご丁寧に、＜まあ回収は無理だと思います よ。＞と記載されております。

入居者さんへは既に管理会社変更の通知と家賃の新しい振込先等の連絡は済んでいるため、入居者さんに迷惑をかけたり混乱させたりすることがないのが不幸中の幸いです。
強引に契約解除をしておいて良かったとつくづく思います。（まずは自分の行動力を賛辞したいです。笑）

これから色々と手続きをされるオーナーさんは大変だと思います。
しかも、お盆真っ盛りの８月１１日破産の１３日書面到着ですからね。
まさにエレーム社と関係のあったオーナーおよび取引関係者にとっては、＜１３日の金曜日＞になったわけです。

いやいや、しかし、区分１戸ながら大家さん業はいろいろと勉強をさせてくれますね～

債権者集会、ナニワ金融道やカバチタレばりの様相を呈するのでしょうか！？
こんな機会は滅多に遭えないので、何とか仕事の都合をつけて見物に行きたいと思ってます。

8月1日から10日まで、千葉県の御宿で夏休みを過ごしてきました。

朝の５時過ぎに起床し、水着に着替えてボディボードとウェットを携え海岸へ。海水浴のための時間帯になるのが８時からなので、それまではサーファーとボディボーダーが海岸のどの場所でも波を堪能できます。
サーフボードをボディボードに変えたのは３０代後半からだったでしょうか。
足ヒレをつければ本格的な波乗りが出来るし、足ヒレをつけなければ子供と一緒に海水浴エリアで楽しめます。

何より、小さい波でも十分に楽しめるのが、サーフィンと違うところ。
もちろん、台風が入った時の大波なら、さらに面白い。
ボディボードからサーフボードに乗り換える人は多いのかもしれませんが、サーフボードからボディボードに乗り換える人は少ないようですね。
普段の小さな波に乗るなら、衰える体力とともにショートボードからロングボードに乗り換えるのもありですが、４０歳を過ぎてもなお、台風の波を楽しみたいなら、沖に出るのが楽で事故が少ないボディボードだと勝手に思ってます。

例年、我が家の夏休みは御宿をベースキャンプとして、海に行ったり、夷隅の田んぼ脇の小川に行ったり、南房総の磯場に行ったり、と過ごすのですが、今年は例年と違った目線でいる自分が居ました。

海岸前、田んぼの脇、幹線道路沿い・・・それこそどこにでもアパートというものが建っていることに気づくとともに、「ここってどういう人が入居するんだろうか？家賃設定はどれくらいなんだろうか？」とアパートを見つけるたびに考える自分がそこにいます。

夷隅や大多喜などでは、３桁県道の山の奥に、千葉の中でも陸の孤島のような集落があったりするのですが、そういったところにもアパートというものが存在していたりすることに気が付きました。

こんなところ（土地を買おうと思えばかなり安い値段で買える山の中）でアパートに入る人がいるのだろうか？と疑問はフツフツと沸きましたが、現実にアパートはいろんなところに建っていることに新鮮な驚きを感じました。

今回、天気がイマイチな日に南房の道の駅巡りをしたのですが、その中で堅実にアパート経営が出来そうな地域はあるのか？という目線でいろいろな場所を眺めてました。

南房にそんな場所はあるのか？とも思いましたが、館山市の館山駅周辺、特に１２８号線から１～２本入った住居エリアは十分にアパート経営ができそうと見ました。
まず、人が多く、大型ホームセンターやスーパーなどが充実していますし、大きな病院と小さな個人病院が棲み分けているようで、何より街としてキチンと機能しているように見受けられます。

２０戸程度の小規模なＲＣマンションなどもあり、当然ながら木造アパートも多く存在しており、キチンを入居者がいる（洗濯物が干されている）様子も見て取れます。街として一定の規模があるようですから、働く場所も水産以外に多数あるようで、そういった意味からも街そのものが廃れていく可能性も低そうです。
東京からはやや遠いエリアですが、札幌や福岡などでアパートを探すなら、こういった自分で見つけた地域で良い物件を見つけられるといいな～、などと思ってしまいました。

新米ながらも大家となってみると自分の目線が変わるんですね。
例年とは、少々、目線の変わった今年の夏休みでした。

先日、空き室になっていたので室内を拝見させて頂いた物件。
翌日にそれなりのお値段で買付を入れさせて頂いたことは、前回、書かせて頂きました。
それなりのお値段といっても、築２０年ほどの物件なので、周辺の家賃相場から利回り１０％程度にはなるような程度の指値ですので、それほど無理ではないと思っています。

この物件、ネットで発見した時から既に数ヶ月が経過しているので、売主さんも掲載している値段では売れないだろうとは思っているようです。とは言っても、私が入れた指値が想定額以下のようだったので、現在、思案中とのことです。

お盆に入る前にまとまって欲しかったのですが、まあこればかりは売主さんが「ウン」と言わなければ前に進めませんし、かと言って売主さんの希望どおりの額であれば買わなくてもよいな・・・と思っています。

焦らないでジックリ待って、ダメなら次を・・・

私のような新米不動産投資家さんは「買わない自由」というものの重要さを理解しなくてはいけないんですと思っています。
焦って良いことはありませんし、物件は次から次へとやってくるということも最近良くわかってきました。

「買わない自由」を行使中は、月々自己資金が貯まっていくので物件の購入対象が広がっていくという利点もあります。
今回の物件がまとまらなかったら、来年の２月から３月の物件が多く出てくる時期まで、「買わない自由」を行使したほうがよいのかもしれないな～、と思っています。

本日から夏休みに突入です。
１０日間、家族と一緒に千葉の海に浸ってきます。

売主さんも良い休暇を過されて、指値を快諾して頂けることを祈るばかりです（＾＾）

２戸目の物件として、田園都市線沿線の物件に買付を入れました。

不動産屋さんに掲載されている価格より随分と低い値段にて買付書を入れさせて頂きました。
「なかなか厳しいかも」とは１戸目で担当してくれた営業マンのお話ですが、多分、まとめてくれそうな感じです。

うまい具合にまとまれば、８月上旬の契約、下旬の決済・引渡しとなりますが、この物件、現在空き部屋で売主さんも募集をかけていません。（だからこそ、安く指値しているのですが・・・）

現在、この物件の賃貸管理をしてもらうべく、管理会社を探しているところですが、どこの管理会社が良いところなのかとう情報が全いため色々を教えを乞っているところです。

１戸目の物件を管理頂いている会社にお願いするのが一番なのかもしれませんが、いろいろな管理会社の方とお話をしてみたいですし、今の会社との違いなども勉強もしたいと思っています。

まあ、一種のＯＪＴ（オン・ジョブ・トレーニング）ですね。

物件は、横浜市青葉区にあるのですが、その周辺に強い賃貸管理会社、「ああ、ここは誠実にやってくれるよ。」な感じで、お勧めがあればご教示いただけるとありがたいです。

先日、入居者さまより管理会社経由で所有物件のエアコンを交換しましたので、実際のコストを記載します。
初めてのことでしたので、高いのか、安いのか何とも判断できませんが、管理会社に数社の見積もりを依頼、比較した上で以下のとおりとなりました。

これから中古マンションの投資をお考えになっている方のご参考にしていただくとともに、すでに多くの経験をなされている方から見ると「高い！」というようでしたらコメントに注意喚起して頂けるとありがたいです。

前提：エアコン機種は通常のワンルームで使用する６畳用の２２クラスではなく８畳用の２５クラス

エアコン機器（ダイキンＳ２５ＬＴＥＳ）￥４９，８００
取り付け工事（配管４ｍまで）　　　 ￥１０，０００
エアコン撤去費用　　　　　　　　　　 ￥　４，０００
処分費用　　　　　　　　　　　　　　　 ￥　４，５００
クロス張替え　　　　　　　　　　　　　 ￥　５，０００
諸経費　　　　　　　　　　　　　　　　　￥　２，５００

合計　　　　　　　　　　　　　　　　　　￥７５，３００

クロス張替えの費用については、現在２２クラスが設置してあるので、上手くやればクロスに手を入れる必要はないでしょう、とお願いしてあります。

他社（２社）の見積もりは同じ機種で８万円以上というものでした。

価格とは別に工事までの対応スピードですが、管理会社が現地調査をして手配してから、工事実施日までの期間は３日間というものです。
今回の対応スピードや機械・設置工事の価格、手配の手間と、自宅にエアコン設置する場合の大型電気店とのスピード、価格を考えると割高ではないと思ったのですがどうでしょうか。

皆さんのご参考にして頂ければと思います。

仕事中、携帯に見慣れない番号から電話がかかってきました。
会議中でもあったので、携帯に表示される番号と留守電にメッセージが吹き込まれる様子を眺めていたら、マンションの管理会社のであることに気づきました。

会議終了後、直ぐに掛けなおして担当の方とはじめて話をしましたが、要件は入居者さまから電話があり、「エアコンが、風は出るけど効いていない。」との申告があったとのことです。

私の購入したマンションは築１０年。。。
当然、新築時から設置してあるエアコンなども１０年が経過していますので、いつアウトになってもおかしくありません。

「本日中に部屋に伺って確認をお願いします。交換した方が良いようであれば、直ぐに対応することにしましょう。部屋が広いので、入居者さんが希望すればワンランク上の部屋サイズ用のものを設置するようにします。」と伝えました。

また、値段も多少のブレがあるでしょうから、設置前には会社別、機種別にて見積もり額を確認させて頂いた上で依頼することとしました。金額は概ね７万円前後のようですので、想定内の金額です。

まずは迅速に対応して、入居者さまに安心して欲しいです。

東京都内の人気の街。

そんな場所に１部屋でもいいから物件を持てれば、お客さま（入居者）探しに苦労することはないでしょう。ただ、人気の街であるからこそ物件の価格は手が出し難いレベルであることも事実です。

ならば、人気の街のとなりを探してみるという手はあるはず。ＨＯＭＥ’Ｓ家賃相場で家賃相場と物件価格のバランスを見ながらターゲット物件（築年数、広さ、間取りなど）を選定した上で物件を探すというのも効率的ですね。

ＨＯＭＥ’Ｓ賃貸での調査結果が送られてきました。

＜都民が選んだ人気のまちの家賃相場！＞

人気の町の家賃相場って気になりませんか？
今回はそんな声にお答えして、突然ですが発表させて頂きます。 

１位　吉祥寺：8.03万円

２位　自由が丘：9.57万円

３位　恵比寿：11.79万円
 
４位　下北沢：8.64万円

５位　中野：8.31万円

６位　成城学園：7.58万円

７位　田園調布：8.55万円

８位　中目黒：10.38万円

９位　府中：6.67万円

10位　浅草：8.57万円

いかがでしたでしょうか？

浅草以外は全て城南・城西地域になっているのが特徴的ではないでしょうか。
こういった街の物件をピンポイントで探すか、周辺を探すか、いずれにしてもＨＯＭＥ’Ｓ家賃相場などで、どのくらいの家賃をいただけるのかを確認するのが肝要です。

２０１０年６月１５日（火）、１６日（水）に東京ビックサイトで開催された賃貸住宅フェア２０１０in東京、最終日の１６日に行って来ました。

朝１０時過ぎ、ほぼ開場と同時に入場しました。

会場内ではカテゴリーに区分けされたブースがあるのは勿論ですが、お目当ては、こちらもカテゴリー分けされた各種セミナーの聴講です。
複数カテゴリーのセミナーが同時並行的に開催されるので、事前にどのセミナーを聴講するのかを組立てておく必要があります。私も前日にホームページの各セミナーの時刻や内容等を印刷しておき、会場に到着するまでの電車の中で聴講するセミナーの時間割を作った上で会場入りしました。

最初に選んだセミナーが１０時４０分スタートのもので、セミナーコーナーには１０時１０分ぐらいに入りましたので何とか席にありつけましたが、早々に席は満杯になり、回りに立つ人がちらほら。。。
開始時間になって後ろを振り返るともう完全に立ち見状態。パーティションの周りや外側に聴講者が溢れてます。

朝からこんな状態ですから、他のセミナーコーナーもセミナーが始まる１５分前ぐらいにはもう立ち見でないと見れない状態です。しかも、立ち見の人の分の資料すら貰えないという有り様です。

初日ならまだしも二日目でこの状態ですから、フェア運営事務局はフェア開催中に内容を改善する気は無かったんでしょうね～
ああいうフェアは仕事柄何度か開催側を経験してますが、セミナーブースが満杯であれば、お客様の不評をかわないよう折りたたみイスを持ってきたり、資料を急遽コピーしたりとてんてこ舞いになりつつ、開催を委託している広告代理店にも改善指示を出すんですけどね。。。

セミナーは空室対策や新市場開拓などカテゴリ毎にコーナーが分かれています。
これから開催される名古屋会場、大阪会場でフェアに参加し、セミナーの聴講を予定している方は、ひとつのセミナーカテゴリーを選択して、朝一番から席をしっかりと取っておき、他のコーナーには浮気しないことです。

でなければ、席に着席し、資料を頂き、ジックリとセミナーを聴講できるのは朝一番に入ったセミナーのみという事態になります。もちろん、私は立ち見で資料がなくても問題ない！という方は別ですが。。。

私はたまたまデジカメを持っていましたので、立ち見・資料なしのセミナーの時はスクリーンに映し出された資料をズームで撮影しておきました。
セミナーで頂いた資料や資料を貰えなかったセミナーの画面を撮影したモノは別途アップいたします。

まずはご報告まで。

「不動産投資」というと何だか大それた投資をするようなイメージが沸いてきます。
「中古ワンルームマンション投資」となると何となく手が出せる規模の投資というイメージになりませんか。

私の場合はそうでした。

親父が祖母から受け継いだ木造アパートを所有していましたが、それはあくまで祖父と祖母が所有していた土地の上にアパートを建築し、それを相続したという認識でした。

受け継いだアパートは住宅が入り組んだ場所にある、いわゆる再建築不可物件ですが、ＪＲ荻窪駅から徒歩数分という立地で広さも十分にあります。
ほぼ常に満室状態なので、親父がサラリーマンを定年退職した後も、親夫婦は余裕をもったリタイア生活を送っています。

それを目のあたりにしているので、「大家願望」は強く持っていました。

しかし、冒頭のとおり、あらためてアパートを取得するといった「不動産投資」は大それたイメージがあり、また自宅ローンも残っています。
親が所有しているアパートを相続できるかどうは別（３人兄弟なのです）として、自らの力量のみで大家さんになれるとは思ってもいませんでした。

とある日曜日、近くの図書館で目にとまった本がありました。

「中古マンション投資の極意」

「サラリーマン大家が本音で語る」という修飾語の効果もあったと思います。当然のごとく借りてきて、一気に読み込みました。
自宅をしぶしぶ賃貸に出したことから始まったこと、賃貸を始めてみると中古マンションを購入し賃貸に出すということのハードルはそれほど高くないこと、ワンルームマンションの賃貸というビジネスがパッケージ化・システム化されておりサラリーマンでも実施可能なこと、私にとっては非常に新鮮に魅力ある内容でした。

「これなら相続を待たずとも自力でなんとかできる。」

２００８年のことです。
これが中古ワンルームマンションの投資へのキッカケとなったのです。

昨夜、自宅に戻ってみると比較的おしゃれなグレーの封筒が届いておりました。
差出人は投資物件を探しているとき、たまに目にすることのあるマンションの管理会社の名前です。

しかし、私が所有する部屋はそことは異なる会社に管理をお願いしています。

いぶかしげに中身を確認してみると、差出会社の社長挨拶とともに「このたび管理業務も開始した」旨が記載されております。

そしてもう１枚、「同意書」が同封されています。
同意書には、私が所有するマンション名と部屋番号、さらには管理を委託している管理会社名が正確に書かれ、「今の管理会社との契約および物件の鍵を差出人会社が引き継ぎぐことに同意する。」旨、記載された物です。

「うわっ、もう来たか？！」というのが正直な感想でした。

実は現在の管理会社も、前の会社が倒産したので業務と契約を承継したという経緯があります。しかも確かではないのですが、元の会社は計画倒産だったのではないかとも言われていたので、何となく「危ないな」と思っていたのです。

さて、どうしたものかと思案するも思案ばかりでは何も物事は進みません。
翌日、直ぐに管理会社の担当者へ連絡を入れました。
「こんなもんが到着したが、どういうことか！？」と聞いてみると、「他のお客様からも問合せがあります。その会社がうちの物件のオーナーを引き抜く？ためにイキナリ書類を送りつけた後に連絡を入れているみたいです。」とのこと。

どうも同意書を取り付けて、強引にお客さんを分捕るというスタイルのようです。

ただ、「会社そのものは大丈夫なのか？」という問いに対して、「今は大丈夫です。家賃もキチンとお支払いします。ただ、ちょっと・・・」と何とも心もとない対応。

どうも会社の業績も順風満帆という訳ではないようで、「その会社と弊社は全く繋がりがない訳でもないですし、移られた方が良いかもしれません。」と信じられない言葉が飛び出してきました。
さらに、「私もそっちの会社に移るかもしれませんので・・・」との発言まで！

「じゃあなに？その会社に移るかどうかは別にして他の管理会社に移ることを考えていた方がいいということ？」と聞くと「あくまでわたくし個人のお話ですが、その方が良いかもしれません。」とのこと。。。

う～ん、こりゃもうダメですな～

現在の家賃保証契約の内容は、前オーナーの新築時代は別にして、今となっては悪くない条件でもあります。

しかし、また移った会社が危うくなったりすれば管理会社を変える必要が出てくるので、そうなると何よりもお部屋の入居者の方に迷惑がかかってしまいます。

ここはちょっと全く別の会社に相談してみて、上手い具合に現在の会社が倒産する前に原契約の解除と入居者さんとの契約承継をなんとか出来ないかと動いてみるつもりです。